退去する時はもう遅い!入居時から始める原状回復費用請求に対しての対策。

借主向け

アパートを退去する時の原状回復費用を出来るだけ抑えるには入居してからすぐに対策を講じることが大切です。何も知らずに敷金精算を迎えるのではなく、予め借主負担で請求されそうなことを把握し留意して部屋を使うことをおすすめします。

アパートなど、賃貸物件を解約するほとんどの方が退去時の原状回復費用請求に頭を悩ませます。

今、アパートを借りたばかりで新生活を送っているみなさんはまだ退去の時のことを考えもしないと思います。

しかし退去時に思わぬ原状回復工事費用を請求されない為により良い部屋の使い方を覚えておきましょう。

ここでは不動産業界にいた実際の経験から、原状回復費用で借主さんが請求されがちな代表的なものにクローズアップして助言させていただきます。

入居時にもともとあった傷や汚れは写真撮影

まずはじめに伝えておきたいのは入居時の部屋の状態をよく確認しておくこと。

例え新築・未入居物件でも傷や汚れがある場合があります。

入居時に部屋に予めある傷や汚れを控えておくチェック表のようなものを不動産屋さんから渡されると思います。

そのチェック表は指定期日までにきちんとチェックして提出することを忘れずに行ってください。

これを怠るとあなたが入居時に見つけた予めあった傷・汚れは無効扱いされます。

また、チェック表だけでなく部屋の隅々まで確認して気になった傷・汚れをデジカメで写真撮影しておきましょう。

デジカメで撮影したデータは撮影年月日が分かるので退去時に万が一、はじめからあった傷・汚れの原状回復費用を請求された時の証拠となります

タバコは吸わない

原状回復工事の請求で最も多いのはクロス(壁紙)の張替えです。

通常使用による経年劣化や色褪せ、ちょっと拭き掃除をすれば綺麗になりそうな軽微な汚れならばクロス張替えの請求をされることはありませんが正直なところそれも不動産屋さんの担当者のさじ加減によります。

不動産屋さんからしてみればクロスが綺麗な方が次の入居者を募集しやすいから大家さん負担でも退去する方の負担でもどちらでもいいから綺麗に張替えてほしいのが本音でしょう。

大家さんに相談する前にまず原状回復工事であわよくば退去する方の負担でクロスを張替えてくれないものかと考えています。

国土交通省のガイドラインやその他指針でクロスの価値は6年と言われているから6年以上住めばクロスに関する汚れや傷に対しての請求はされないだろうと思うのは間違いです。

あくまで借主さんが故意・過失で汚したり傷をつけてしまった部分については何年経過してようがその原状回復費用の請求はされるでしょう。

クロスに関しては普通に生活していても何らかの傷や汚れは必ず付くと思いますので退去時の敷金精算の打合せでは貸主負担なのか借主負担なのか結構もめる項目でもあります。

そのような背景の中、私が入居者さんにアドバイスしておきたいのが部屋内ではたばこを絶対に吸わないことです。

タバコのヤニでクロスが汚れたり黄ばんだりしているとそれを「 通常使用だ」と主張が通る時代は過ぎ去りました

退去立会いの時にいくらクロスに傷が無くても明らかにタバコのヤニで黄ばんでいたりすると不動産屋さんは問答無用でクロスの張替えを請求するでしょう。

家具の脚は傷防止対策を

基本的に家具を置いた跡は通常損耗とされているのでその原状回復費用は借主には請求されないことになっています。

しかし家具の移動や不注意で家具を引きずったりして出来た床の傷は借主負担となってしまうんです。

これもちょっとややこしいですよね、でも一応頭の中に入れておきましょう。

冷蔵庫は設置する時や運び出す時に細心の注意を払えば床や壁に傷を付けずに移動出来ますがテーブルやソファーは普段から座ったり移動したりする事が多いので床を傷付けやすいのです。

特にアパートで使われているフローリングは量産用の床材が使われていることが多く、凹みやすいし傷付きやすいやっかいなものなのです。

このような事情を考慮すると家具の脚は傷付きにくそうな丸みを帯びた脚のものを買うか、傷防止のクッションフエルト材などで脚を覆うことが対策といえます。

クッションフエルトは使用しているうちにいつの間にか剥がれていたり摩耗してクッション性の効果が無くなっていますので半年毎に交換することをおすすめします。

また、キャスター付きのイスを使う場合は何も対策をしないで使っているとほぼ100%フローリングに傷やキャスター跡(凹み)が付きますのでマットなど敷いておきましょう。

除湿材を有効に使う

カビや結露が原因で傷んだり汚れてしまった部分についての原状回復費用は借主負担とされています。

部屋の換気は入居者さんしか出来ないからですね。

それに部屋の換気を行うことは善良なる管理者としても注意義務にあたるとも言えます。

特に気を付けたいのが湿気の多い梅雨時期。日本の梅雨は尋常じゃ無いほどに湿度が高くなることはご存じの通りです。

換気など湿気対策を行わないとすぐに湿気のあるところにはカビが発生します。

家に居ない時間帯が多い入居者さんにおすすめなのが除湿材の有効活用です。

梅雨時期はありとあらゆる場所に除湿材を配置しましょう。

除湿材は安いので構いません、質より量です。

これは原状回復工事の対策だけではなく、自分の洋服や物のカビ防止にもなるのでやって損はありません。

また、梅雨時期が過ぎても鉄筋コンクリート造のマンションは一年を通して湿気があるので除湿材を引き続き置いておくことをおすすめします。

フローリングには何か敷いておく

特に夏は裸足でフローリングを歩きたいものですが出来ればフローリングには何か敷いておきたいものです。

賃貸物件で使われている床材は特に傷付きやすく凹みやすいものが多いのです。

普通に生活していてもふとした時に物を落としたりすることってよくありますよね。

住宅事情で「え?これを落としただけでフローリング凹んじゃった!」という事は実はあるあるな話です。

お子さんがいる家庭ではマットを敷く、大人住まいの家庭でも何かしらフローリングに敷くことで傷や汚れ防止になります。

この対策を講じるのと講じないのでは、1年・2年・3年と住み続ければフローリングの状態に差が出てきますよ。

キッチンの油汚れ対策

通常の室内クリーニングでは落ちないひどい油汚れは別途料金を請求される場合があります。

キッチン廻りの壁・ガスコンロ・換気扇などがそうです。

普通に生活していたら油物の料理もするし油汚れが付着するのは当然なのですが、あまりにもひどいと判断されたら別です。

通常すべき一般的な掃除が定期的に行われなかったことが原因でこびりついた油汚れなどが指摘されることが多いですね。

特に換気扇はその油汚れの付き方でちゃんと掃除をしていたかどうかは見れば分かりますよ。

要するに部屋の掃除やゴミ出しと同じです。

もし借りている部屋の掃除を全くせずにゴミもそのまま置いて生活していたとします。

そのような状態が続くと部屋全体が傷み、腐食していきますよね。

それと同じで各所、特に油汚れするようなところの掃除はきちんとしてくださいということなのです。

油汚れ対策はこまめな掃除もいいですが、そもそも油が付着しないように油はねガードや換気扇カバーなどをセットしておくことで汚れにくい環境を作ることも大事です。

一言アドバイス

賃貸物件の原状回復については国土交通省が 「 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 」 というものを出しておりますが実際のところ1から10までこの通りにいくかというとまだまだグレーゾーンが多いのも事実です。

ガイドラインはあくまで指針であり法的拘束力はないので敷金精算の参考モデルとして利用されているといった方がいいかもしれません。

しかし入居者さんが退去する時は敷金精算の打合せの前にガイドラインを一読しておくと不動産屋さんに好き勝手やられない予防線を張れることは間違いありません。

あとは原状回復で大事なのは見た目です。

例えば画鋲のような小さな穴は貸主負担だけど下地ボードに穴があくようなビス穴などは借主負担になるのです。

極論を言うとビス穴でも自己申告しない限り、見た目でバレなければ請求されることもないしそもそも請求のしようがないですからね。

綺麗に見える状態で退去する為にはどのように部屋を使えばいいかを考えるのが一番の対策になりかもしれませんね。

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