先行きの見えない新型コロナウィルスの影響により今、テナントを借りている事業者さんはいつまで家賃を払い続けて耐えられるかとても不安な状況だと思います。
4月7日に東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、福岡を対象に緊急事態宣言も出されました。
新型コロナウィルスの影響でただでさえ客足が減っていたお店が多かったのに今回宣言を出された事によって店終いを検討する方も増えたのではないでしょうか。
自己所有物件でお店を経営されている方なら一時閉店を早期に判断出来ますがテナントを借りてお店を経営されている方は判断に困るでしょう。
政府の金融庁では各金融機関へ”賃貸事業者を含む事業者や個人の有するローンについて、返済猶予など条件変更に迅速かつ柔軟に対応するよう要請”をしているところだそうです。
もし今厳しい状況であれば迷わずに取引先の金融機関へ行きセーフティーネット貸付けなどについて相談してみましょう。
売上げが5％以上減少している事業者さんは利用対象となりますので詳しく話を聞いてみることをおすすめします。
また、法人・個人事業主ともに持続化給付金という救済制度もありますので前年比売上げが50％以下の月があれば申請も忘れずに行いましょう。
最大で法人は200万円、個人事業主は100万円の給付金を受け取ることが出来ます。
テナントの解約について
テナントを借りている方は最悪の場合、店終いをする時のことを考えておかなければなりません。
テナントのような事業用物件はアパートのように「1ヶ月後に解約します」と言えるような契約は少なく、解約予告期間は3ヶ月や6ヶ月と多めにとられている事が多いです。
当然解約日まで家賃の支払い義務がありますので例えば解約予告期間が6ヶ月の場合、解約を申し入れてから6ヶ月後にその効力が発生するので逆に言うと6ヶ月間は家賃の支払い義務があるのです。
テナントを借りて商売をしている方は今から契約の解約方法や解約時にはどういった手続きが必要なのか考えておく必要があります。
体力が無ければ解約の申し入れをしておく
先に申し上げた通り、事業用物件は解約予告期間が長めに設定されていますので運用資金が底をついてからの解約申し入れは遅すぎます。
家賃をはじめ当面の間のお店の運用・維持費があれば様子見出来ますが、1～2ヶ月の営業自粛で運用資金が厳しくなりそうなら解約の申し入れをしておきましょう。
お店を続けたい気持ちは分かりますがこのような事態に経営判断は早めの方がいいと思います。
解約申入れをすればあなたの借りているテナントは「空き予定」のテナントとして物件の募集が開始されます。
しかしこの状況で次のテナントが見つかると思いますか？少なくても私はそう簡単に見つかるとは思えません。
これはギャンブル的な手続きになりますがこれから先、数ヶ月様子を見ても状況が変わらなくお店を続けるには絶望的だと判断した場合、そこから解約しても数ヶ月分の家賃を更に払わなくてはなりません。
ならば今のうちに解約申入れ手続きをしておいて状況が回復しそうならばその解約を撤回してもらえばいいのです。
新型コロナの影響下でも家賃支払い義務はあるのか
極論から言うと物件を借りている限り契約上、家賃の支払い義務があります。
これが仮に物件が半壊・全壊して誰が見ても物件を借りた使用目的が果たせない状態である時はそれが改善されるまでの間、家賃の支払い義務はないと思われますが今回は残念ながらそのケースには当てはまりません。
今のところ売上げが下がった・政府や自治体の営業自粛要請が原因であっても家賃の支払い義務が消滅することはありません。
しかし私の経験上、協議することは出来ます。
東日本大震災の時は・・
まだ記憶に新しい2011年に起きた東日本大震災の時も同じような事態が起きました。
東日本大震災の影響で客足が著しく減少し売上げが下がったので家賃支払いを1ヶ月遅らせてもらったり期間限定で家賃を少し下げたりといった対応が見受けられました。
しかしその対応も大家さんが了承した場合のみであり、中にはどんな状況でも家賃は期日通りきちんと支払ってくださいという大家さんも多くいました。
冷たい対応かと思われるかもしれませんがむしろ後者（対応なし）が正しいのが現実です。
金銭的体力がある大家さんなら家賃の一部免除や減額の相談には乗ってあげられますがそれはあくまで大家さんの一時的な無条件の厚意なのです。
大家さんは誰もが余裕のある方ばかりではありません。
大家さんだって毎月金融機関への支払い債務をはじめ物件所有者としての支払い債務は色々とあるものなのです。
債務は皆ある。誰が泣くのかが焦点となる
このような災害ともいえ状況下ではみんなが債務を負っている状態で結局泣くのは誰なのかという問題になってくるのです。
大家さんが家賃を減額・一時免除したとして借主さんが助かっても今度は大家さんの支払い義務を金融機関は待ってくれないでしょう。
この場合、大家さんだけが泣くはめになってしまうのです。
このような事情を踏まえた上で家賃の支払いについて不動産会社や大家さんに家賃の支払いについてご相談されてみてはいかがでしょうか。
もし私が借主さんの立場だったら家賃交渉は大家さんだけに負担を負わせるような一方的な交渉ではなく痛み分け出来るような相談をします。
貸主・借主双方が痛み分け出来る交渉を
全く家賃を払わないという交渉は難しいし、とはいっても待ってもらうだけだと次月に2ヶ月分まとめて払える余裕はないはずです。
であれば期限を区切って（例えば3ヶ月間）家賃の何割かを減額してもらえないかとか。
このような状況でテナントが解約されたら大家さんだって困るはずです。
ただでさえテナントは空室期間が長いのに空いてしまったらこんな状況で新しくテナントを契約する方はまずいません。
私が大家さんだったら解約されるなら家賃を半分にしてもいいから契約継続を望むでしょう。
事態は日々悪化していますので何もしないよりは大家さんに家賃について相談してみてはいかがでしょうか。
経営判断は慎重に
新型コロナウィルスは今後の予測がつかない状況だからこそ判断が難しくなります。
セーフティーネット貸付の対象となる場合、当面の運転資金に充てるか若しくは早期判断で店終いをするかは毎日変わる状況を見ながらの難しい判断となるでしょう。
自分の中で判断期日を定めて、最悪の場合どうすればよいかを念のため考えておく必要があります。
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