アパート経営の成功の秘訣は基礎的な人間関係を構築すること。入居率の低い物件オーナーと高い物件オーナーの違い。

貸主向け

入居促進の為に良かれと思う事は思いつく限りやっているつもりなのになぜか空室が埋まらない大家さんの特徴や原因をお教えしたいと思います。

実は私が不動産会社で働いていた時にこのようなオーナーはいくらでもいました。

オーナーとして入居促進の為にやっている設備投資や募集賃料の設定などは間違っていないのに依然として空室が思うように埋まらない大家さん。

実は設備投資や募集賃料うんぬんの前に他に原因があるケースもあるのです。

私の経過上、思いつく限りですがその原因として可能性があるであろう要因をいくつかあげてみたいと思います。

募集店の担当者に嫌わている

多くの場合、賃貸物件の入居者募集、斡旋は不動産屋さんにお願いしていると思いますが担当者との関係は良好でしょうか?

実はオーナーと募集店を結ぶ肝である募集店の担当者との関係がうまくいっていないといくらいい物件でも入居者が決まりません。

不動産屋の担当者はあなたの物件だけを担当しているのではなく、他にも担当している物件が山ほどある事を忘れてはいけません。

仕事である以上、私情を入れてはいけないのが原則ですが1人の人間である以上ついつい私情も影響してしまいます。

人間的に好きな大家さん、尊敬できる大家さんの物件は入居斡旋にも力が入るものです。

逆にいつも怒る大家さん、嫌味を言う大家さんの物件は正直言って積極的に入居させたいと思う気になれないのです。

担当者に嫌われるとお店全体に嫌われる

担当者に嫌われたら担当者を代えてもらえばいいじゃないかと思いがちですが担当者に嫌われた時点で既にお店のスタッフ全員に悪い噂は流れているものです。

そんな事実に気付くはずもない大家さんは仮に担当者代えを希望したとしても実際にお店ではジャンケンなりくじ引きなりで負けた人が新たに担当者になるという罰ゲーム的な催しが行われているだけです。

これでは担当者を代えても大家さんに対する意識が一新する変化は生まれません。

担当者に嫌われるととことん潰される

担当者に嫌われた物件でも、好条件で募集さえしていれば内見希望の問い合わせはきます。

しかしせっかく自分の物件に問い合わせが来ても、お客さんが来店した際に「この物件商談中で決まりそうなので他の類似物件紹介します」とか、「この物件よりこちらの物件の方がおすすめですよ」と紹介を避けられます。

正直ある物件を目的として来店したお客さんにこのようにして他の物件に誘導する事は本当は問題なんですけどこの手の案内手法はほぼどこの不動産屋でもやっていると考えてもらっていいと思います。

担当者に好かれる為には

特に不動産屋の担当者に嫌われるような事をした覚えが無い場合でも担当者に好かれる事に越した事はありません。

好かれると自分の物件を積極的に紹介してくれたり思わぬレアな情報をくれたりするからです。

では具体的に不動産屋の担当者に好かれる為にはどうしたらよいか、私の経験上実際に実在した不動産屋に好かれるタイプの大家さんの特徴を教えたいと思いますので参考にしてみてください。

ビジネスパートナーとしての関係性を大事にする

好かれる大家さんというか、最低限この意識を持って不動産屋とお付き合いしてほしいものです。

不動産屋を自分よりも下の立場と考えて接するような人はいつまでたっても本物の「オーナー」にはなれません。

「おまえの会社に募集させてやってるんだから」とか「おたくに管理手数料を払ってやってるんだから」などといった上から目線の言動や行動をしていませんか?

あくまで不動産屋は大家さんからただで手数料をもらっている訳ではなく、労力や手間の対価として手数料を受領するのですから本来は対等な立場なはずです。

もちろん、不動産屋は大家さんから上から目線の態度をとられてもいつも通り笑顔で冷静な対応をしますが実はこんな大家さんは相手にしたくなくなります。

好かれる為というより、不動産屋に客付けを依頼しているのならむしろ最低限のマナーでありこれがないと裸の王様的な存在になってしまう事を頭に入れておきましょう。

不動産屋の提案に前向きで決断が早い

不動産屋が提案する内容に対して前向きに考えられる人は常に良きアドバイスや情報をもらう事が出来ます。

代表的なのが家賃交渉です。

入居率のいい物件を持つオーナーには家賃交渉の連絡がよく入ります。

逆に空室が目立つ大家さんには家賃交渉の連絡さえ来ません。

その理由はいくつか考えられますが過去に「家賃は一切下げない」とか「この募集条件で借手が付かないなら結構です」と傲慢な態度を一度でもとると”この物件は家賃交渉など不可”というレッテルを貼られてしまいます。

もっと悪く言うと”条件交渉不可”というレッテルを貼られるのです。

契約とはお互いの希望や条件をすり合わせていくものです。正直なところ最初から”条件交渉不可”なんて物件、紹介したくもありません。

こちらも営業なので契約成立して初めて評価されるのでこのような成約のしずらい物件は紹介するだけ時間の無駄なのです。

担当者に感謝の気持ちを持つ

不動産屋の担当者に媚びろという訳ではありませんが、感謝の気持ちを持って接すると自然と担当者に好かれるでしょう。

例えば自分の物件の入居者を決めてくれたと報告の連絡が入った時、「〇〇さんん、ありがとう!」と素直に喜んでその感謝の意思を伝えるオーナーは印象がとてもいいです。

物件が満室の状態の時でも「入居率がいいのは〇〇さんのおかげだよ」ととにかく褒めちぎると担当者はやりがいを感じるものです。

オーナーの中には担当者やお店の人達を食事に連れて行ったりしてまるで不動産屋を接待しているかのような方もいらっしゃいました。

予算上、食事代はさすがに捻出出来ないとしても不動産屋の担当者の顔を立てたり褒める事はお金はかかりません。

次回、自分の物件が決まったならば感謝の気持ちを全面に押し出して「ありがとう!」と伝えてみましょう。

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