入居率80%以上を維持する大家さんの特徴と実際にやっていること

貸主向け

アパートやマンション経営で空室に悩む大家さんといつも高い入居率を維持する大家さん。立地条件や募集賃料は変わらないのになぜここまで差が出るのでしょうか。

アパートやマンションといった不動産経営をするなら入居率は常に80%以上は維持していきたいものです。

しかし同じ地域にあり同じ募集賃料の物件でも、入居率に差が出てしまうはなぜでしょう。

考えられるその要因はいくつかありますが今回の記事ではいつも高い入居率を維持する大家さんの特徴をお話したいと思います。

募集している部屋は綺麗

予算の都合上、大家さんによっては入居者が決定したら部屋のリフォームを実行する方も少なくありません。

その理由としては、入居者が決まってもいないのにリフォームして綺麗にしても仕方ないという考えがあるからです。

その考え方は間違ってはいませんが、果たして部屋を内見したお客さんが綺麗にリフォームしたらどうなるか想像出来ているでしょうか。

不動産屋さんや大家さんは現状が汚くてもリフォームしたら見違える程に綺麗な部屋に変身するのは安易に想像出来ますが一般の方には具体的に想像するのは難しいでしょう。

借りる部屋を決めるにあたって一番重要なのは” 第一印象 ”です。

入居が決まったらどんなにいいリフォームをする予定でもお客さんが初めて見た時の印象が頭に残るものです。

年中高い入居率を保つ物件を所有する大家さんは、退去が出るとすぐにリフォームをして部屋を綺麗にしてしまいます。

空室期間が長ければ長いほど、床に埃が溜まったりトイレの溜まり水に黒ずみが出来たり部屋の隅に蜘蛛の巣が張ったりしてしまうものですがこのような大家さんはそんな事は気にしません。

「もし汚れたらまた綺麗にすればいい」という考えがお客さんを自然と呼び込むのか、綺麗な部屋を案内するとすぐに入居者が決まってしまいます。

トレンドのリフォームに積極的である

ある競合賃貸物件に競い勝つには部屋探しをする人を惹きつける魅力や差別化が必要です。

単に壁紙や床材を張替えてクリーニングを入れるだけではこの時代、差別化を図るのは難しいでしょう。

賃貸物件は、その立地条件を変える事は出来ませんが魅力を付けたり差別化を図る事は大家さんのセンス次第では無限大の可能性を秘めているのです。

「うちの物件は場所が悪いし古くさいから・・・」と言ってただ単に募集賃料を下げるのは打つ手が無くなった時の最終手段に過ぎません。

大家さんの出来る一番身近な手段はセンスのあるリフォームです。

私の知っている勝ち組大家さんで内装にこだわりを持つ方がいらっしゃいます。

今、どんな感じの内装がトレンドなのかを常に探求しています。

内装といえば和モダン風、アジアン風、オールドアメリカン風、西海岸風など数多くのスタイルがありますが募集する時点でその時にトレンドに近い内装にリフォームします。

ここで誤解されがちなのがあくまで〇〇風の内装です。あまりコテコテにやってしまうとかえってやらない方がいいのである程度の” 加減 ”は必要です。

トレンドの軽い〇〇風な部屋にリフォームしたらインターネットで募集する際に”〇〇風”というトレンドキーワードやタグを入れてもらって募集するとトレンドなだけに注目されやすくなります。

内装以外でもトレンドを上手に使った募集アイディアはたくさんありますので、今何がトレンドなのか?という事にアンテナを張って自分の物件に何か活かせるものはないか考えるといい結果が得られるでしょう。

判断が早い、連絡が取りやすい

「あと5,000円下げてくれたら借りてくれる方がいます」という相談に対して返答が何日もかかる大家さんにはあまり交渉が入らなくなります。

不動産屋さんの立場から言わせてもらうと、家賃交渉の減額幅が想定範囲外ならはっきりと断ってもらっていいのです。

不動産屋サイドではお客さんを待たせているのですから、返答に何日も待たせたあげく、家賃が下がるならまだしも下がりませんでしたと伝える方が嫌なものです。

そのように判断が遅い大家さんには家賃交渉は期待出来ないので不動産屋さんは” もう少し頑張れば契約出来るお客さん ”を連れてこなくなります。

高い入居率を維持する物件の大家さんは家賃交渉の電話をすると「OK!それでいこう」とか、「ごめん!そこまでは下げらない」と即答していただけます。

これは普段から自分の中で家賃は下げてもここまでと決めているから即答出来るのでしょう。

このような大家さんはあらゆる事態を想定しておりその多くの事に対して答えを用意しているのです。

副業で大家業をやっている方なんかはメールやLINEでも不動産屋さんと連絡が付くようにしておくといいでしょう。

また高い入居率を維持するには既存入居者の更新契約にも目を向けなくてはなりません。

更新契約時の家賃交渉はよくありますが、ここは既存の入居者であり大家さんにとっては顧客です。

家賃が下がらなくても更新してくれる確率は高いかもしれませんが、気持ちだけでも下げてあげるのは顧客満足度を上げる一環になるので前向きに考えてあげましょう。

入居者が更新したくなる環境がある

先ほど更新の話が出ましたのでついでに更新についても話しちゃいますが、せっかく入居しても入居期間が短くすぐに退去されては意味がありません。

退去があるのは更新契約時が比較的多いです。

やはり更新契約の案内が届くと「そろそろ他の物件に移ろうかな・・・」という意識も芽生えちゃうものなんです。

それに更新費用を払うしかないので、これを機に更新費用の必要の無い物件に引っ越そうかなと考えてしまうようです。

この話を聞くと更新料は無しにした方がいいのかな・・と思うかもしれませんが入居率の高い物件の大家さんはしっかりと更新料をもらっています。

なぜなら更新費用を払ってでも更新したいと思われている物件だからなのです。

既存入居者にそう思わせる事が出来たなら大家さんとして成功していると言っても過言ではありません。

入居者にとって「更新したい」と思われる物件の環境とはどんな事なのか?それを一生懸命考えて実行するのが成功への一番の近道なのです。

ここではその実例を書きませんが、自分だったら毎月家賃を払って、更新費用も払ってでも住み続けたい物件とはどんな物件なのか。

それを考えればアイディアはたくさん出てくると思いますよ。

不動産屋と関係が良好である

大家さんにとって不動産屋さんは最大のビジネスパートナーです。

どれだけ大家さんが物件に手入れをしても不動産屋さんの力の入れ次第で入居率は大きく変わるでしょう。

一般的には物件を預からせてもらっている不動産屋の方が大家さんの機嫌を取るイメージですがそれは間違いです。

上から目線で物を言う大家さんや無理難題をお願いするような大家さんの物件に力は入れません。

仕事とはいえ、不動産屋なんてそんなものです。

いや、不動産屋に限らずどんな業種でもそういう感情って芽生えませんか?

大家さんと不動産屋さんは対等な立場であるべきで双方の関係が良好であればあるほど仕事が上手くいくのです。

高い入居率を維持する大家さんは不動産屋の営業をよく褒め、よく感謝し、よく話を聞いてくれます。

これを行うだけで不動産屋さんと良好な関係を維持出来るし、不動産屋の担当者は特別な感情が芽生えて客付けや管理に力が入るようになるのです。

不思議なもので、私も営業の現役時代はこのような感情が芽生えてしまったものです。

特別、客付けした際に何かしてもらうって事はなかったのですが、大家さんの心からの感謝の意が伝わった時に「またこの大家さんの為に頑張ろう」と思ったものです。

空室の多いアパート経営で苦しんでいる大家さんに本当に助かりましたと感謝された時なんかは”人の為に仕事をした”という達成感を得られる事が出来ました。

不動産業界という業界で働いていても困っている誰かの為に何かをしてあげれる事は出来るんだなと感じた瞬間でもありましたね。

物やお金で釣るよりも、感情で築く良好な関係作りをした方が真のビジネスパートナーになることもあります。

コメント

タイトルとURLをコピーしました